Taxe noi – prețuri noi pentru apartamente
La sfârșitul anului trecut, Guvernul Republicii Moldova a prezentat proiectul Tranziție Durabilă la Eficiența Energetică în Moldova (STEEM) în cadrul programului M-GROW. Cu toate acestea, certificarea obligatorie a clădirilor și auditurile energetice au atras critici din partea proprietarilor și dezvoltatorilor de proprietăți.
Principala problemă este că auditul energetic este plătit integral de proprietari, iar costul serviciului, potrivit experților, începe de la 35-40 de mii de lei chiar și pentru obiectele mici. În plus, un audit va deveni obligatoriu înainte de fiecare reparație sau reconstrucție majoră. Dezvoltatorii, într-o conversație cu mass-media, și-au exprimat îngrijorarea că va fi urmată de introducerea unor tarife diferențiate la resursele energetice, care ar afecta inevitabil costul locuințelor și taxelor.
Apropo, despre sursele de energie. Potrivit expertului economic Veaceslav Ioniță, costul energiei electrice afectează indirect ratele dobânzilor ipotecare. Pe 3 ianuarie, Agenția Națională de Reglementare în Energetică a stabilit noi tarife mai mari pentru energie electrică într-un număr de raioane, tarifele au crescut cu 65%.
La începutul anului 2025, guvernul Republicii Moldova a propus introducerea unei „taxe de reglementare” în sectorul construcțiilor, care a provocat și o reacție puternică în rândul experților și potențialilor cumpărători.
Veaceslav Ioniță consideră că inițiativa va duce la o creștere automată a prețurilor la apartamente, atât noi, cât și vechi. Potrivit acestuia, prețurile medii la apartamentele noi au depășit deja 1.500 de euro pe metru pătrat, iar la cele vechi – 1.000 de euro, ceea ce face locuințele inaccesibile pentru mulți cetățeni. Ioniță subliniază că taxa va afecta toți locuitorii țării, nu doar chișinăuienii, și solicită parlamentului să respingă această propunere.
Salt istoric în creditarea ipotecară
În 2024, pe piața creditării ipotecare din Moldova a fost stabilit un nou record: moldovenii au contractat împrumuturi în valoare de 8,1 miliarde de lei, adică de 2,5 ori mai mult decât în 2023. Această creștere se explică parțial prin creșterea numărului de credite, dar principalul factor a fost creșterea prețurilor apartamentelor și a costului mediu al creditelor ipotecare.
Dacă în 2021 costul mediu al unui împrumut era de 680 de mii de lei, atunci în trimestrul IV 2024 a ajuns la 1,3 milioane de lei.
În ciuda creșterilor semnificative ale costurilor îndatorării, povara financiară asupra familiilor a rămas în mare parte neschimbată, datorită creșterii salariului nominal de 65% în ultimii ani. „Moldovenii au demonstrat o capacitate impresionantă de adaptare la noile condiții economice, iar creșterea puterii de cumpărare a devenit baza unui boom ipotecar. Piața din 2024 reflectă atât o dezvoltare semnificativă, cât și problemele economice aferente”, spune economistul Ioniță.
Despre ce probleme vorbim? În primul rând, o scădere a ratei de construcție. În 2023, față de 2022, volumul total al lucrărilor de construcții a scăzut cu 2,5%. Acest lucru a fost raportat de Biroul Național de Statistică, menționând că acest lucru s-a produs din cauza unei reduceri a volumului lucrărilor de construcții noi (-14,2%) și a volumului lucrărilor la întreținerea și reparațiile curente (-12%).
Potrivit Biroului Național de Statistică, declinul economic în sectorul construcțiilor în primul trimestru al anului 2025 este estimat la 15%. Veniturile din vânzări vor scădea cu 10%, iar numărul muncitorilor de pe șantiere va scădea și el cu 8%. În același timp, managerii prevăd o creștere a prețurilor la lucrările de construcții de aproximativ 7%.
Așteptări pesimiste ale afacerilor și ale populației
Așteptările afacerilor pentru primul trimestru al anului 2025 sunt cele mai pesimiste din ultimii doi ani. Contracția generală a economiei este prognozată la 10%, semnificativ mai proastă decât scăderea de 1,4% înregistrată anul trecut. Motivele acestei situații sunt problemele financiare cu care s-au confruntat aproape două treimi din întreprinderile țării la sfârșitul anului 2024 și o scădere a cererii (31,7% dintre antreprenori au raportat această limitare).
Pe baza acestui fapt, se prevede o scădere în toate sectoarele, dar cel mai mult vor avea de suferit microîntreprinderile. Potrivit lui Veaceslav Ioniță, așteptările lor sunt cele mai mici -12% față de cifrele din anul precedent. În același timp, experții prevăd că în 2025, prețurile la alimente și mărfuri în Moldova vor continua să crească, ceea ce este asociat cu scăderea așteptată a activității economice și a veniturilor din vânzări.
Perspectivele pieței imobiliare
Experții imobiliari prevăd că prețurile locuințelor vor continua să crească în 2025, dar într-un ritm mai lent decât în 2024. Astfel, Vasile Kuchuk, broker imobiliar, presupune că prețurile locuințelor vor crește cu aproximativ 5-8% în 2025 odată cu dezvoltarea unor zone precum Ciocana și Buiucani, care vor atrage noi dezvoltatori.
Economistul Valeriu Prohnitsky a atras atenția asupra faptului că, din 2019 până în 2024, prețurile imobiliarelor au crescut de aproape 2 ori, iar numărul creditelor pentru locuințe emise a doborât recordurile de două ori: în 2021 și 2024. Potrivit acestuia, acest lucru indică o creștere a accesibilității locuințelor.
Expertul citează cifre: dacă în 2018-2020, adică înainte de creșterea rapidă a prețurilor, raportul dintre salariul mediu și costul unui metru pătrat de spațiu de locuit era de aproximativ 0,65, atunci în 2021-2024 raportul este deja aproximativ 0,68. „Creșterea salariilor a depășit creșterea prețurilor la locuințe între 2017 și 2023. Prețurile reale în lei, ajustate pentru inflație și cursul de schimb, au rămas stabile din 2013! Acest lucru este important pentru că veniturile sunt exprimate în lei, iar prețurile locuințelor sunt în euro”, explică Prokhnitsky.
Cu toate acestea, tendințele pozitive pot fi compensate de doi factori: introducerea unor taxe suplimentare, în special, taxe de mediu pentru dezvoltatori și o nouă taxă pentru cumpărătorii de case, precum și o creștere a ratei cheie. Astfel, Veaceslav Ioniță a calculat că „la fiecare creștere cu 4% a dobânzii de bază, dobânzile ipotecare cresc cu aproximativ 1%. Astfel, după ultima creștere, dobânzile la creditele ipotecare vor ajunge de la 6,9% pe an la 7,9% pe an.” Pentru un cumpărător de locuință, aceasta va fi o cheltuială semnificativă: o creștere de doar 1 punct procentual înseamnă un cost suplimentar de 13.000 de lei pentru fiecare an de ipotecă.
