Новые налоги – новые цены на квартиры
В конце прошлого года правительство Молдовы представило проект «Устойчивый переход к энергоэффективности в Молдове» (STEEM) в рамках программы M-GROW. Однако обязательная сертификация зданий и энергоаудиты вызвали критику со стороны владельцев недвижимости и застройщиков.
Основная проблема – полная оплата энергоаудита за счёт собственников, причём стоимость услуги, по оценкам экспертов, начинается от 35–40 тыс. леев даже для небольших объектов. Кроме того, аудит станет обязательным перед каждым капитальным ремонтом или реконструкцией. Застройщики в беседе со СМИ выразили опасение, что вслед за ней последует введение дифференцированных тарифов на энергоносители, что неизбежно скажется на стоимости жилья и налогах.
Кстати, об энергоносителях. Как считает экономический эксперт Вячеслав Ионицэ, стоимость электричества косвенно влияет на проценты по ипотечным кредитам. 3 января Национальное агентство регулирования энергетики установило новые повышенные тарифы на электроэнергию, в ряде районов тарифы выросли на 65%.
В начале 2025 года правительство Молдовы предложило ввести «регулирующий налог» в строительном секторе, что также вызвало бурную реакцию среди экспертов и потенциальных покупателей.
Вячеслав Ионицэ считает, что инициатива приведет к автоматическому росту цен на квартиры, как новые, так и старые. По его словам, средние цены на новые квартиры уже превысили 1500 евро за квадратный метр, а на старые — 1000 евро, что делает жилье недоступным для многих граждан. Ионицэ подчеркивает, что налог коснется всех жителей страны, а не только жителей Кишинева, и призывает парламент отклонить это предложение.
Исторический скачок в ипотечном кредитовании
В 2024 году на рынке ипотечного кредитования в Молдове был зафиксирован новый рекорд: молдаване взяли кредитов на сумму 8,1 млрд леев, что в 2,5 раза больше, чем в 2023 году. Этот рост частично объясняется увеличением количества кредитов, но главным драйвером стал рост цен на квартиры и средней стоимости ипотечных кредитов.
Если в 2021 году средняя стоимость кредита составляла 680 тыс. леев, то в четвертом квартале 2024 года она достигла 1,3 млн леев.
Несмотря на значительный рост стоимости кредитов, финансовая нагрузка на семьи почти не изменилась благодаря номинальному росту заработной платы на 65% за последние годы. «Молдаване продемонстрировали впечатляющую способность адаптироваться к новым экономическим условиям, а рост покупательной способности стал основой для ипотечного бума. Рынок в 2024 году отражает как значительное развитие, так и сопутствующие экономические проблемы», – считает экономист Ионицэ.
О каких проблемах идёт речь? Во-первых, снижение темпов строительства. В 2023 году по сравнению с 2022 годом общий объем строительных работ снизился на 2,5%. Об этом сообщило Национальное бюро статистики, отметив, что это произошло за счет сокращения объема работ нового строительства (-14,2%) и объема работ по текущему содержанию и ремонту (-12%).
По данным Национального бюро статистики, экономический спад в строительном секторе в первом квартале 2025 года оценивается в 15%. На 10% снизятся доходы от продаж и численность рабочих на стройках так же сократится на 8%. При этом менеджеры прогнозируют рост цен на строительные работы примерно на 7%.
Пессимистичные ожидания бизнеса и населения
Ожидания бизнеса на первый квартал 2025 года являются самыми пессимистичными за последние два года. Общий экономический спад прогнозируется на уровне 10%, что значительно хуже, чем снижение на 1,4%, зарегистрированное в прошлом году. Причины такой ситуации – финансовые проблемы, с которыми столкнулось почти две трети предприятий страны в конце 2024 года и падение спроса (об этом ограничении заявили 31,7% предпринимателей).
На основании этого падение прогнозируется во всех отраслях, но больше всего пострадают микропредприятия. По данным Вячеслава Ионицэ, их ожидания самые низкие -12% к показателям предыдущего года. При этом эксперты прогнозируют, что в 2025 году цены на продукты и товары в Молдове продолжат расти, что связано с ожидаемым снижением экономической активности и доходов от продаж.
Перспективы рынка недвижимости
Эксперты по недвижимости прогнозируют, что цены на жилье в 2025 году продолжат расти, но более медленными темпами, чем в 2024 году. Так, Василе Кучук, брокер по недвижимости, предполагает, что стоимость жилья вырастет примерно на 5-8% в 2025 году с развитием таких районов, как Чеканы и Буюканы, которые привлекут новых застройщиков.
Экономист Валериу Прохницкий обратил внимание на то, что с 2019 по 2024 год цены на недвижимость выросли почти в 2 раза, а количество выданных кредитов на жилье дважды било рекорды: в 2021 и 2024 годах. По его словам, это свидетельствует о росте доступности жилья.
Эксперт приводит цифры: если в 2018-2020 годах, то есть до начала быстрого роста цен, соотношение средней зарплаты и стоимости квадратного метра жилплощади составляло около 0,65, то в 2021-2024 годах соотношение составляет уже около 0,68. «Рост заработной платы опережал рост цен на жилье в период с 2017 по 2023 год. Реальные цены в леях, с поправкой на инфляцию и обменный курс, остаются стабильными с 2013 года! Это важно, потому что доходы выражены в леях, а цены на жилье – в евро», — поясняет Прохницкий.
Однако позитивные тенденции могут быть нивелированы двумя факторами: введением дополнительных сборов, в частности, экологического – для застройщиков, и нового налога для покупателей жилья, а также повышением ключевой ставки. Так, Вячеслав Ионицэ посчитал, «на каждые 4% увеличения базовой ставки процентные ставки по ипотеке увеличиваются примерно на 1%. Таким образом, после последнего повышения проценты по ипотечным кредитам достигнут с 6,9% годовых до 7,9% годовых». Для покупателя жилья это будут существенные расходы: рост всего на 1 процентный пункт означает дополнительные расходы в 13 000 леев за каждый год ипотеки.
